土地出让的方式及相关政策有哪些？

　　在了解土地出让的方式及相关政策前，先让我们了解以下各个含义内容：

　　一、土地出让的概念

　　国家把一定年期的土地使用权让给土地使用者，同时要向土地使用者收取一定的费用。

　　二、土地出让的方式

　　协议出让、公开交易（招标、拍卖、挂牌三种）方式。

　　三、土地出让的最高年限

　　主要分三大类：第一类，居住类是70年，包括住宅、别墅、公寓；第二类，商业类是40年，主要含商业、娱乐、宾馆、金融等；第三类是50年，包括工业、办公、文教、体育、科技等。

　　还有一项是综合用地，房地产开发项目大量的是综合商业、写字楼、公寓，一座楼底下是商业，中间是办公，最上面可能是公寓。具体操作当中很难，比如底下是商业，上面是公寓，人家肯定不要综合，因为下面商业多了十年，但是住宅少了20年。在具体操作过程中，凡是有居住类的都是分开，是商业就是商业，价格也是两种形式。过去已经是综合的，价格就不调了，但年期分开。如果是新的项目，商业是商业价，居住是居住价。

　　四、土地出让价款的构成

　　熟地价：土地在规划条件下，宗地开发程度达到红线外“七通”（即通路、供电、供水、排水、供气、供暖及通讯）及宗地红线内“场地平整”条件下的土地使用权价格。它由政府收益（土地使用权出让金、基础设施配套建设费）、土地开发费及其它费用三部分构成。

　　土地招牌挂底价：它是由应向政府缴纳的政府收益（出让金或毛地价）和给原用地方（或土地一级开发单位）的补偿款构成。

　　（1）政府收益（包括溢价增值）：向政府缴纳固定部分，石景山区住宅400元、平方米，商业850元、平方米。中央、市财政、区财政按1：2：2分成，远郊区县全部预留区县财政。

　　（2）土地补偿价格：分为给原开发单位的补偿款和给土地一级开发单位的补偿款，土地开发成本为征地及拆迁补偿、七通一平费等费用。其中，征地费用是指征用农民集体所有的土地所发生的费用，主要包括土地补偿费、青苗补偿费、地上物补偿费、劳动力安置费、超转人员安置费、菜田基金、耕地占用税等；拆迁补偿费用是指城市土地的旧城改造费用，分居民拆迁和单位拆迁，居民拆迁补偿费用主要为被拆迁居民房屋的补偿及安置费，单位拆迁补偿为被拆迁单位房屋的补偿、安置及停产停业损失补偿费。七通一平费是指通上水、通下水、通电、通燃气、通热力、通邮、通路和场地平整。